类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正在打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。

据《证券日报》记者不完全统计显示，自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入，5家企业总计392.7亿元的融资计划获批。

值得关注的是，这几单长租公寓资产证券化产品和专项公司债各有特色。据《证券日报》记者观察，除了外资新派、央企保利和招商蛇口外，民企性质的长租公寓类REITs产品和专项公司债也加入到新型融资渠道中来。不难看出，发展租赁市场，资产证券化、专项公司债等融资渠道的打通，可以说是配套机制，让原始投资人得到了资金回笼的机会。

龙湖50亿元租赁债券获批

12月28日晚间，由龙湖集团旗下重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券传来新消息：上交所已预审核通过，且获中国证监会核准，这标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。

有业内人士认为，首单住房租赁专项公司债券获批，将为提供住房租赁服务的企业提供针对性融资解决方案，缓解了住房租赁行业融资难点，有利于住房租赁市场建设，推动住房租赁市场发展的长效机制，是助力房地产市场供给侧结构性改革的有益尝试。

据记者了解，重庆龙湖企业拓展有限公司住房租赁专项公司债券发行总规模不超过人民币50亿元，期限不超过15年，主体和债项评级均为AAA，分期发行，募集资金将主要用于龙湖集团聚焦在一线城市和领先二线城市的长租公寓项目建设。

龙湖集团相关人士表示，本次专项公司债券的获批，将进一步巩固龙湖集团在住房租赁市场上的领先地位，拓展企业融资渠道。

事实上，据记者了解，龙湖集团是行业内率先响应租购并举政策，首批开展长租公寓业务，且首个将其提升为战略级业务的公司。“冠寓”则是龙湖倾力打造的高品质长租公寓品牌，依托充分客户访谈及客户研究，以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力，力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区。

截至2017年，冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市，其中已有门店开业的城市14个，开业房间超过1.5万间，成渝门店出租率95%以上，杭州门店开业即满租。至2020年，冠寓将达成20亿元租金，规模行业前三的目标。

值得关注的是，根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓，其背后不乏政策端的支持和需求端展现出一片蓝海的吸引力。

根据华菁证券地产行业首席分析师周雅婷的测算，在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿元。周雅婷向《证券日报》等记者曾表示，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元，但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

然而，租赁市场的发展，取决于资本的助力。

长租公寓融资渠道拓宽

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”，自此打开了长租公寓的融资大门。

据记者了解，上述首单长租公寓资产类REITs产品由新派公寓发行，额度为2.7亿元，利率5.3%；紧接着，10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs产品获批，保利地产发行，额度为50亿元；12月1日，全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品获批，招商蛇口发行，额度60亿元；12月11日，银行间市场首单长租公寓ABN发布，招商蛇口与建设银行共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）；12月26日，国内首单民企长租公寓储架类权益型REITs获交易所通过，涉及金额30亿元；12月28日，全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地，龙湖地产获批50亿元租赁债。

两个月时间，5笔长租公寓融资计划密集落地，涉及资金393亿元，且笔笔可谓都是首创性产品。

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善也指出，2016年，国内以不动产为基础发行的资产证券化产品占所有的证券化产品的6%左右，到2017年，这一比例已经迅速上升到12％-13%。由于国内的投资渠道不多，因此，这类新型的金融产品在市场上很受投资者欢迎。

这在自2010年开始兴起的长租公寓领域，尤其是发行专项公司债融资，是前所未见的，其助力来自于政策支持。

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而在住房租赁业务金融支持方面， 2016年6月份，国务院办公厅发文，支持符合条件的住房租赁企业发行债券；2017年7月份，九部委发文，明确加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。

有业内人士称，这显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。而在这一导向下，只要有意愿从开发销售的业务模式转变为以租赁收益资产管理为主的开发商，都显露出将来在资本市场推出资产证券化产品或者获得专项融资的意愿。未来，加入发行长租公寓融资产品的企业会越来越多，总体规模会逐渐加大。